어느 날 갑자기 금리가 0.25% 올랐다고 하자. 언론은 떠들어댄다. 집값이 내릴 것이라고. 그런데 잠깐, 10억을 빌린 사람의 이자 부담이 얼마나 늘어났나. 몇백만 원에서 몇천만 원 수준이다. 그 와중에 아파트는 몇 억씩 오르고 있다. 그 차이를 어떻게 설명할 것인가.
금리론자들은 이 모순에 직면할 때마다 다른 이유를 끌어온다. 경기 때문이라고, 심리 때문이라고. 그러면서도 금리가 내렸을 때는 금리 때문에 집값이 오른다고 주장한다. 2012년부터 2014년까지 한국의 금리는 거의 제로에 가까웠다. 기존 이론이라면 공전의 폭등이 일어나야 했다. 현실은 정반대였다. 아무도 집을 사지 않았다. 전제가 틀렸다는 증거다.
문제는 시장의 성질을 놓치는 것이다. 안정 시장에서는 금리가 작동한다. 하지만 우리나라 부동산은 투기 시장이다. 투기 시장을 움직이는 것은 다른 법칙이다. 문재인 정부 때 대출 규제가 심해지자 사람들은 금리 20%가 넘는 사채로 자금을 조달했다. 20%의 이자를 내면서도 집을 샀다. 왜일까. 집값이 그보다 더 올랐기 때문이다. 0.25%의 차이는 무의미했다.
투기 시장에서 진짜 수요는 수요량 곱하기 적극성이다.
투기 시장을 지배하는 것은 네 가지다. 전세 제도, 대중 심리, 선분양 제도, 정부 정책. 금리가 중요하려면 IMF 수준의 충격이 있어야 한다. 2022년 연준의 '자이언트 스텝'처럼 한 달에 0.75%씩 인상하는 극단적 조치만이 대중 심리 전체를 한 번에 흔들 수 있다. 그 정도가 아니면 심리는 굳건하다.
그렇다면 진짜 수요란 무엇인가. 경제학 교과서는 수요의 양만 센다. 한 명이 '어떤 가격이든 산다'는 것과 '싸지 않으면 안 산다'는 것을 같은 수요로 본다. 양은 같지만 가격에 미치는 영향은 천지 차이다. 수요의 적극성이 집값을 폭등시킨다. 최근 젊은 세대가 집을 사는 이유가 여기 있다. 이들이 경험한 시장은 상승장뿐이다. 가격이 떨어진다는 가능성 자체를 상상하지 못한다.
하락장에서는 역설이 생긴다. 먼저 들어간 사람이 손해를 본다. 그래서 모두가 늦게 들어가려 한다. 다 같이 늦게 들어가려 하면 아무도 들어가지 않는 것과 같다. 가격은 더 내린다. 이것이 투기 시장의 원리다. 그렇다면 이 사이클을 끝낼 수 있는 것은 무엇인가. 정책인가, 심리인가, 아니면 둘 다가 동시에 움직일 때인가.
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