집값이 오를 거라는 믿음이 무너지고 있다. 이 문장은 단순해 보이지만, 한국 경제의 근본을 흔드는 신호다. 주택 가격 전망 지수가 3년 7개월 만에 최대 낙폭을 기록했다. 숫자 하나가 의미하는 바는 크다. 사람들의 심리가 바뀌었다는 뜻이기 때문이다.
부동산은 금융 정책이나 규제보다 심리가 지배한다. 집값이 오를 거라고 믿으면 누군가는 서둘러 산다. 여기에 대출 규제가 생기면 불만이 터진다. 지난해 11호 대책 때가 그랬다. 시장에서는 집값이 계속 오를 것 같은데 대출만 막으니 현금 부자만 이기는 세상이 된다고 했다. 분노는 자연스러웠다.
하지만 지금은 다르다. 대통령이 SNS와 구두로 개입했다. 마치 미국 연방준비제도 의장이 금리를 암시하듯이. 실제로 금리를 건드리지 않았어도 말 한마디가 시장을 정리했다. '시장을 이기는 정부도 없지만 정부를 이기는 시장도 없다'는 메시지가 부동산 커뮤니티에 먹혀들었다. 사람들은 이제 집값이 오를지를 놓고 논의하지 않는다. 언제 팔아야 할지를 놓고 고민한다. 심리의 방향이 완전히 바뀌었다.
자금의 흐름도 움직이기 시작했다. 전세금이나 집 매매 대금이 주식시장으로 흘러들어가고 있다. 증권사 창구에 현금을 들고 오는 사람들이 늘어났다. 부동산 투기를 꺾고 주가를 올린다는 측면에서는 긍정적이다. 그러나 더 중요한 건 부의 분배다.
현재 한국의 주식 보유율은 60% 정도다. 공식적으로 주식을 보유한 사람은 1,400만 명이다. 주가가 오르면 1,400만 명이 이익을 본다. 부동산은 어떤가. 집값 상승으로 실질적 이익을 본 사람은 100만 명 미만일 가능성이 높다. 가족을 포함해도 100만 명 정도다. 2018년에 40억 원대에 산 한남도일을 2024년에 127억 원에 판 극단적 사례는 일반인의 박탈감만 키웠다. 그 70억 원의 이익은 누군가는 냈다는 뜻이기도 하다.
지금까지 부동산이 압도적인 수익률을 자랑했다. 물가 상승률에 대응하는 방어막 역할을 했기 때문이다. 하지만 패러다임이 바뀔 수 있다. 집값이 더 이상 급상승하지 않을 것 같고, 주식은 10년 20년 후 몇 배가 될 것 같다는 믿음이 생기면 사람들의 행동은 바뀐다. 모두가 집을 포기하지는 않겠지만, 투자 목표는 바뀐다. 거주 목적으로만 집을 유지하고 자산증식은 주식으로 하는 방향으로다. 이미 미국과 일본은 부의 60~70%가 주식과 금융 자산에 몰려 있다. 한국은 아직 79%가 부동산에 묶여 있다. 그 구조가 재편될 가능성이 높아지고 있다.
현실은 이미 움직이고 있다. 강남 대치동의 59제곱미터 아파트가 지난해 10월 29억 원에서 최근 25억 5천만 원으로 거래됐다. 3억 5천만 원의 낙폭이다. 양도세 중과를 앞두고 호가를 꺾어서라도 팔려는 매물이 급증했다. 앞구정, 개포 등 강남의 고가 지역에서도 수억 원씩 호가를 낮춘 물건들이 속속 나타나고 있다. 지난주 강남구 아파트값은 0.01% 올랐다. 서울 자치구 중 가장 낮은 수치다. 이재명 대통령이 양도소득세 중과 종료를 언급한 지난달 23일 이후 호가 상승폭이 지속적으로 둔화되고 있다. 1년여 만에 강남구 아파트값이 하락세로 전환할 가능성도 제기된다.
그렇다면 집 없는 사람은 어떻게 될까. 주식으로 번 돈으로 결국 집을 사려고 하면 다시 같은 구조에 갇히지 않을까. 하지만 다른 가능성도 있다. 주식으로 벌었으니 그 돈으로 다시 주식을 하는 흐름이 생길 수 있다. 집을 사봐야 별로 안 오를 것 같은데, 주식은 사면 몇 배가 될 것 같다는 신뢰가 깊어지면 행동은 바뀐다. 근로소득만으로는 부를 키울 수 없다는 깨달음이 더 커지면서 말이다.
한국 경제의 구조 변화가 시작되고 있다. 부동산에 집중된 부의 흐름이 주식시장으로 재편될 가능성이 높아지고 있는 것이다. 이것이 정말 일시적 현상인지, 아니면 진정한 패러다임의 변화인지는 시간이 말해줄 것이다. 그 시간이 5년인지 10년인지는 알 수 없지만, 방향만큼은 명확해 보인다. 문제는 그 과정에서 누가 남겨질 것인가 하는 질문이다.
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